Bienes raíces en Georgia

Georgia aplica por defecto la tenencia en común cuando una propiedad se transmite a dos o más personas sin lenguaje de supervivencia — no hay derecho de supervivencia automático. Para obtener una tenencia conjunta con derecho de supervivencia, debe usar ese lenguaje exacto en la escritura. Georgia también agregó las escrituras de transferencia al fallecer, vigentes desde el 1 de julio de 2024.

Las transacciones inmobiliarias en Georgia siguen la regla de que el comprador asume el riesgo (no hay divulgación obligatoria del vendedor) y exigen que un abogado con licencia en Georgia maneje el cierre y desembolse los fondos. Los contratos de compraventa deben constar por escrito y estar firmados para ser exigibles, y se aplica un impuesto de traspaso inmobiliario sobre la escritura.

Georgia llama a los desalojos 'procedimientos de desposesión' (dispossessory proceedings), que se presentan en el Tribunal de Magistrados. Para los casos de falta de pago, el arrendador primero debe dar aviso escrito para pagar o desocupar dentro de 3 días hábiles (desde el 1 de julio de 2024). Tras la presentación, el inquilino tiene 7 días para responder antes de que pueda dictarse una sentencia en rebeldía.

Georgia usa la ejecución hipotecaria extrajudicial — los prestamistas pueden ejecutar bajo la cláusula de poder de venta de la escritura de garantía sin acudir a un tribunal. El proceso exige un aviso escrito de 30 días al deudor y 4 semanas consecutivas de publicación en el periódico. No hay derecho de rescate después de una venta por ejecución hipotecaria extrajudicial en Georgia.

La Ley de Asociaciones de Propietarios (Property Owners' Association Act, O.C.G.A. §§ 44-3-220 y siguientes) de Georgia es una ley de adhesión opcional — solo aplica a las comunidades cuyos documentos de gobierno la adoptan. La Ley de Condominios de Georgia (O.C.G.A. §§ 44-3-70 y siguientes) regula las comunidades de condominios. Ambas leyes otorgan a las asociaciones poderosos derechos de gravamen por cuotas impagas.

La ley de arrendador e inquilino de Georgia (O.C.G.A. Título 44, Capítulo 7) fue actualizada de forma significativa por la Ley Safe at Home (HB 404, vigente desde el 1 de julio de 2024), que agregó la primera garantía legal de habitabilidad de Georgia, limitó los depósitos de garantía a dos meses de renta e introdujo un aviso de 3 días hábiles por falta de pago antes de presentar un desalojo.