Desalojos en Georgia (procedimientos de desposesión)

Esto es información general, no asesoría legal. Un abogado de Georgia puede ayudar con su situación específica.

¿Qué es un procedimiento de desposesión?

Georgia usa el término “desposesión” (dispossessory) para lo que la mayoría de los estados llaman desalojo. Un procedimiento de desposesión es una acción judicial civil que permite a un arrendador expulsar legalmente a un inquilino que ya no tiene derecho a ocupar la propiedad. El proceso se rige por O.C.G.A. §§ 44-7-49 hasta 44-7-59.

Motivos para el desalojo

Un arrendador puede presentar una desposesión por varias razones, entre ellas: falta de pago de la renta, permanecer en la propiedad después de que expira el contrato sin el consentimiento del arrendador, incumplimiento de un término del contrato, o que el inquilino se convierta en inquilino a voluntad (tenant at will) y el arrendador decida terminar esa relación. El motivo del desalojo afecta qué aviso se requiere antes de presentar.

Aviso previo a la presentación: 3 días hábiles por falta de pago

Antes de presentar una desposesión por falta de pago de la renta, el arrendador debe dar al inquilino un aviso escrito que exija que el inquilino pague toda la renta vencida o desocupe el inmueble dentro de 3 días hábiles (O.C.G.A. § 44-7-50, según la modificación de la Ley Safe at Home, vigente desde el 1 de julio de 2024). Este aviso puede entregarse personalmente, fijarse en la puerta o notificarse según lo previsto en la ley.

Si el inquilino paga todos los montos adeudados dentro de esos 3 días hábiles, el procedimiento de desalojo no puede proceder por falta de pago. Si el inquilino ni paga ni desocupa, el arrendador puede presentar la declaración jurada de desposesión ante el tribunal.

Presentación de la declaración jurada de desposesión

El arrendador presenta una declaración jurada de desposesión en el Tribunal de Magistrados (Magistrate Court) del condado donde se ubica la propiedad de alquiler (O.C.G.A. § 44-7-50). La declaración jurada establece el fundamento del desalojo y la última dirección conocida del inquilino. El Tribunal Superior y el Tribunal Estatal tienen jurisdicción concurrente, pero el Tribunal de Magistrados maneja la gran mayoría de los casos residenciales.

Tras la presentación, el tribunal emite una citación que ordena al inquilino responder a la acción.

El plazo de 7 días del inquilino para responder

Una vez que se notifica al inquilino la citación y una copia de la declaración jurada de desposesión, el inquilino tiene 7 días para presentar una respuesta escrita ante el tribunal. La respuesta puede plantear defensas — por ejemplo, que la renta fue pagada, que las condiciones de la unidad constituyen una violación de la garantía de habitabilidad, o que el desalojo es en represalia.

Si el inquilino no presenta una respuesta dentro de los 7 días, el arrendador puede solicitar una sentencia en rebeldía y, si se concede, una orden de posesión (writ of possession) sin audiencia. Una sentencia en rebeldía puede emitirse rápidamente, a veces dentro de unos pocos días del plazo para responder.

La audiencia y la orden de posesión

Si el inquilino presenta una respuesta, el Tribunal de Magistrados programa una audiencia donde ambas partes pueden presentar pruebas y testimonios. El juez decide si el arrendador tiene derecho a la posesión.

Si el tribunal falla a favor del arrendador — por rebeldía o tras una audiencia — emite una orden de posesión. El inquilino entonces tiene 7 días para desocupar la propiedad voluntariamente. Si el inquilino no se ha ido después de 7 días, el arrendador puede solicitar que el alguacil lleve a cabo la expulsión.

Defensas del inquilino

Las defensas comunes en los procedimientos de desposesión de Georgia incluyen: prueba de que la renta se pagó en su totalidad o se ofreció; la aceptación de la renta por parte del arrendador después de emitir el aviso (lo que puede reiniciar el proceso); problemas materiales de habitabilidad bajo la nueva garantía de habitabilidad (O.C.G.A. § 44-7-13(b)); notificación indebida del aviso previo a la presentación; o un reclamo de desalojo en represalia, cuando el arrendador presenta el desalojo en respuesta a una queja del inquilino sobre las condiciones.

Los inquilinos que enfrentan un desalojo deberían presentar a tiempo una respuesta escrita y, de ser posible, consultar a un abogado de Georgia antes de la audiencia.