Comprar y vender una casa en Georgia

Esto es información general, no asesoría legal. Un abogado de Georgia puede ayudar con su situación específica.

Los contratos de compraventa deben constar por escrito

El Estatuto de Fraudes de Georgia exige que todo contrato para la venta de bienes raíces conste por escrito y esté firmado por la parte obligada (O.C.G.A. § 13-5-30(4)). Un acuerdo verbal para comprar o vender una propiedad no es exigible. El contrato escrito debe describir la propiedad, identificar a las partes, indicar el precio de compra e incluir los términos esenciales, como la fecha de cierre, el monto del depósito de buena fe (earnest money) y cualquier contingencia por financiamiento o inspección.

Una vez que se firma un contrato de compraventa, ambas partes quedan legalmente obligadas por sus términos. Un comprador que se retira sin una contingencia contractual válida normalmente pierde el depósito de buena fe; un vendedor que se niega a cerrar puede ser objeto de una demanda de cumplimiento específico que lo obligue a vender.

No hay divulgación obligatoria del vendedor

Georgia es un estado de caveat emptor — “que el comprador tenga cuidado”. No existe una ley que exija que el vendedor complete un formulario de divulgación del estado de la propiedad. Los vendedores no tienen una obligación legal afirmativa de ofrecer información sobre el estado de la vivienda simplemente porque se esté realizando una venta.

Sin embargo, los vendedores no tienen libertad para engañar. Si un comprador hace una pregunta específica, el vendedor debe responder con honestidad. Bajo los principios del fraude de derecho común, un vendedor que oculta a sabiendas un defecto oculto importante — uno que una inspección razonable no revelaría — puede ser considerado responsable. Georgia REALTORS publica un formulario de divulgación voluntario que es práctica habitual en muchas transacciones; cuando un contrato de compraventa exige divulgación, completar el formulario con honestidad se convierte en una obligación contractual.

La implicación práctica para los compradores: programe una inspección profesional de la vivienda y haga preguntas por escrito sobre cualquier condición que le preocupe. No confíe en que el vendedor ofrecerá voluntariamente los problemas.

El requisito del cierre con abogado

Georgia es uno de los pocos estados que exige legalmente que un abogado con licencia realice el cierre. O.C.G.A. § 44-14-13 establece que solo un miembro activo del Colegio de Abogados del Estado de Georgia (o el prestamista, en circunstancias limitadas) puede realizar un cierre inmobiliario y desembolsar los fondos. Realizar un cierre sin esa licencia es un delito menor.

En la práctica, el abogado de cierre prepara la escritura y los documentos del cierre, revisa el título, maneja el desembolso del producto de la venta y los fondos del préstamo, y actúa como agente del seguro de título para la transacción. Los compradores normalmente pagan los honorarios del abogado de cierre como parte de sus costos de cierre.

Tipos de escritura

Georgia reconoce tres tipos comunes de escritura que transmiten distintos niveles de garantía:

• Escritura de garantía general (General Warranty Deed): el otorgante garantiza el título contra todo reclamo, de cualquier origen y en cualquier momento (O.C.G.A. § 44-5-62). Es la forma más sólida y la más común en ventas residenciales entre partes independientes.
• Escritura de garantía limitada (Limited Warranty Deed): el otorgante garantiza el título solo contra defectos surgidos durante su periodo de propiedad. Común en ventas de patrimonios sucesorios y transacciones comerciales.
• Escritura de renuncia (Quitclaim Deed): el otorgante transmite cualquier interés que posea — si lo hay — sin garantías. Se usa para traspasos entre familiares, para sanear problemas de título y situaciones similares en las que las partes confían entre sí.

Seguro de título

El seguro de título protege contra pérdidas por defectos de título — gravámenes, falsificaciones, errores en escrituras anteriores y problemas similares — que existían antes de la fecha de la póliza pero que no se descubrieron en la búsqueda de título. En Georgia, el abogado de cierre normalmente actúa como agente del seguro de título y ordenará un compromiso de título como parte de la preparación del cierre. Los prestamistas casi siempre exigen una póliza de seguro de título del prestamista. Los compradores deberían considerar también la compra de una póliza del propietario.

Registro de la escritura e impuesto de traspaso

Tras el cierre, la escritura se registra ante el Secretario del Tribunal Superior (Clerk of the Superior Court) del condado donde se ubica el terreno (O.C.G.A. § 44-2-1). Georgia usa un sistema de registro de tipo aviso (notice): una escritura anterior no registrada pierde prioridad frente a un comprador posterior que registra sin tener conocimiento de la escritura anterior. Registrar de inmediato tras el cierre protege el interés del comprador.

Se aplica un impuesto de traspaso inmobiliario a toda escritura que transmita una propiedad por más de $100. La tasa bajo O.C.G.A. § 48-6-1 es de $1.00 por cada $1,000 (o fracción) por los primeros $1,000 del precio de compra, y luego $0.10 por cada $100 (o fracción) a partir de ahí. En una compra de $300,000 el impuesto de traspaso es de aproximadamente $299. El impuesto se paga al momento del registro. Un impuesto separado sobre bienes intangibles (intangibles tax) se aplica a las nuevas hipotecas y pagarés garantizados con bienes raíces (O.C.G.A. § 48-6-61) — ese impuesto recae sobre el préstamo, no sobre la escritura.

Si tiene preguntas sobre un contrato, una escritura o un cierre, un abogado de bienes raíces de Georgia puede revisar los documentos y asesorarlo antes de que firme.