Cómo tener el título de una propiedad en Georgia

Esto es información general, no asesoría legal. Un abogado de Georgia puede ayudar con su situación específica.

Tenencia en común: lo predeterminado en Georgia

Cuando una escritura transmite una propiedad a dos o más personas sin lenguaje que especifique la supervivencia, la ley de Georgia crea una tenencia en común por aplicación de O.C.G.A. § 44-6-190. Cada copropietario posee un interés fraccionario separado e indiviso en la propiedad. No hay derecho de supervivencia automático. Cuando un tenedor en común fallece, su porción pasa a través de su patrimonio sucesorio — ya sea bajo un testamento o las leyes de sucesión intestada de Georgia — y no automáticamente al copropietario o copropietarios sobrevivientes.

Los tenedores en común pueden poseer porciones desiguales (por ejemplo, 60% y 40%), y cada copropietario tiene derecho a usar y disfrutar la propiedad completa sin importar el porcentaje de propiedad. Cualquier copropietario puede solicitar una partición — una división o venta de la propiedad supervisada por el tribunal — si los copropietarios no pueden ponerse de acuerdo sobre su administración o disposición.

Tenencia conjunta con derecho de supervivencia: se requiere lenguaje expreso

Para crear una tenencia conjunta con derecho de supervivencia (JTWROS) en Georgia, la escritura debe declarar expresamente esa intención. O.C.G.A. § 44-6-190 especifica que se requiere un lenguaje como “joint tenants”, “joint tenants and not as tenants in common” o “jointly with survivorship”. Sin ese lenguaje específico, Georgia trata la transmisión como una tenencia en común sin importar lo que las partes hayan podido pretender.

Cuando se crea una JTWROS válida, el copropietario sobreviviente recibe automáticamente la porción del copropietario fallecido al fallecer. La propiedad pasa fuera del proceso sucesorio — no hay necesidad de abrir un procedimiento sucesorio para transferir el título. El propietario sobreviviente normalmente registra una declaración jurada de supervivencia (affidavit of survivorship) con una copia del certificado de defunción para sanear el registro del título.

No hay tenencia por la totalidad en Georgia

Muchos estados permiten que las parejas casadas posean una propiedad como tenedores por la totalidad — una forma de propiedad conjunta que ofrece ciertas protecciones frente a acreedores y supervivencia automática. Georgia no reconoce la tenencia por la totalidad. Las parejas casadas que quieran derechos de supervivencia deben usar lenguaje expreso de tenencia conjunta en la escritura, igual que cualquier otro copropietario. Una escritura que simplemente nombra a dos cónyuges como beneficiarios crea una tenencia en común a menos que se incluya lenguaje de supervivencia.

Escrituras de transferencia al fallecer: nuevas desde el 1 de julio de 2024

Georgia agregó las escrituras de transferencia al fallecer (transfer-on-death, TOD) a su derecho de propiedad con vigencia desde el 1 de julio de 2024, bajo O.C.G.A. § 44-17-2. Una escritura TOD permite a un propietario registrar una escritura que nombra a uno o más beneficiarios para recibir la propiedad al fallecer el propietario, sin pasar por el proceso sucesorio.

Características clave de la escritura TOD de Georgia:

• El beneficiario no recibe ningún interés de propiedad presente durante la vida del propietario. El propietario puede vender, hipotecar o revocar la escritura en cualquier momento sin el consentimiento del beneficiario.
• Tras el fallecimiento del propietario, el beneficiario debe registrar una declaración jurada de aceptación junto con una copia certificada del certificado de defunción del propietario dentro de los 9 meses posteriores al fallecimiento del propietario. Si el beneficiario no lo hace dentro de ese plazo, el interés sobre la propiedad revierte al patrimonio sucesorio del propietario y pasa por el proceso sucesorio.
• Una escritura TOD debe registrarse ante el Secretario del Tribunal Superior del condado donde se ubica la propiedad para tener efecto.

El sistema de registro y orientación práctica

Georgia usa un sistema de registro de tipo aviso (notice) (O.C.G.A. § 44-2-1). Registrar una escritura o una escritura TOD de inmediato tras su otorgamiento protege frente a reclamos posteriores.

Para los compradores casados que quieren que el cónyuge sobreviviente sea dueño de la casa automáticamente: use lenguaje expreso de JTWROS en la escritura — por ejemplo, “as joint tenants with right of survivorship and not as tenants in common”. Una escritura TOD es una alternativa que logra un resultado similar con más flexibilidad durante la vida.

Si no está seguro de qué forma de propiedad se ajusta a su situación, un abogado de bienes raíces de Georgia puede revisar sus objetivos y redactar el lenguaje de escritura adecuado.