Ejecución hipotecaria en Georgia

Esto es información general, no asesoría legal. Un abogado de Georgia puede ayudar con su situación específica.

Georgia usa la ejecución hipotecaria extrajudicial

Georgia es un estado de ejecución hipotecaria extrajudicial, lo que significa que los prestamistas pueden ejecutar una propiedad sin presentar una demanda ni obtener la aprobación de un tribunal. Casi todas las ejecuciones de hipotecas residenciales en Georgia se tramitan bajo la cláusula de poder de venta contenida en la escritura de garantía — el documento que firma el deudor al obtener un préstamo hipotecario. O.C.G.A. § 44-14-162 autoriza este proceso.

Georgia usa una escritura de garantía (security deed) en lugar de una hipoteca. Bajo una escritura de garantía, el deudor transmite el título legal al prestamista como garantía del préstamo. El deudor conserva el derecho de posesión y uso, pero si incumple, el prestamista puede invocar la cláusula de poder de venta y vender la propiedad en una subasta pública.

Dos avisos obligatorios antes de la venta

Antes de que pueda proceder una venta por ejecución hipotecaria extrajudicial, el prestamista debe cumplir dos requisitos de notificación por separado:

Primero, el prestamista debe enviar al deudor un aviso escrito por correo certificado al menos 30 días antes de la fecha de la venta (O.C.G.A. § 44-14-162.2). Este aviso debe indicar el nombre y la dirección del deudor, identificar el préstamo en mora y especificar la fecha, la hora y el lugar de la venta. El periodo de 30 días le da tiempo al deudor para buscar un acuerdo, un refinanciamiento o asesoría legal.

Segundo, el prestamista debe anunciar la venta en el periódico legal oficial del condado una vez por semana durante 4 semanas consecutivas antes de la venta. Este aviso público alerta a los posibles postores y cumple el requisito legal de publicación (O.C.G.A. § 44-14-162).

Cuándo y dónde ocurren las ventas

Las ventas por ejecución hipotecaria extrajudicial en Georgia se realizan públicamente el primer martes del mes en las escalinatas del tribunal del condado donde se ubica la propiedad, entre las 10:00 AM y las 4:00 PM. La propiedad se vende al mejor postor. El prestamista puede hacer una oferta de crédito (credit bid) — presentar una oferta igual a la totalidad o a parte de la deuda pendiente sin entregar efectivo.

Sin derecho de rescate

A diferencia de muchos estados que otorgan a los deudores un derecho legal a rescatar — recuperar — la propiedad después de una venta por ejecución hipotecaria pagando la deuda pendiente, Georgia no concede ningún derecho de rescate después de una venta por ejecución hipotecaria extrajudicial. Una vez completada la venta y emitida una escritura bajo poder (deed under power) al comprador, el antiguo propietario no tiene ningún mecanismo legal para recuperar la propiedad. Esto hace que actuar con prontitud antes de la fecha de la venta sea crucial para cualquier propietario que enfrente una ejecución hipotecaria.

Sentencias por deficiencia

Si el producto de la venta por ejecución hipotecaria es inferior al saldo pendiente del préstamo, el prestamista puede solicitar una sentencia por deficiencia contra el deudor por la diferencia. Sin embargo, O.C.G.A. § 44-14-161 exige que el prestamista solicite al Tribunal Superior confirmar la venta por ejecución hipotecaria dentro de los 30 días posteriores a la venta antes de buscar una deficiencia. El tribunal evalúa si el precio de venta fue comercialmente razonable antes de confirmar. Si el prestamista no solicita la confirmación dentro de los 30 días, renuncia al derecho a una sentencia por deficiencia.

Opciones para los propietarios que enfrentan una ejecución hipotecaria

Los propietarios que han recibido un aviso de ejecución hipotecaria tienen varias opciones posibles que explorar antes de la fecha de la venta: contactar al departamento de mitigación de pérdidas del prestamista para solicitar una modificación del préstamo o un plan de pago; negociar una venta corta (short sale) (vender la propiedad por menos que la deuda con la aprobación del prestamista); firmar una escritura en lugar de ejecución hipotecaria (deed in lieu); o solicitar la protección por quiebra, lo que activa una suspensión automática que detiene los procedimientos de ejecución hipotecaria mientras el caso de quiebra está pendiente.

El tiempo es crucial en las ejecuciones hipotecarias de Georgia porque el proceso extrajudicial puede avanzar con rapidez y no hay derecho de rescate una vez que ocurre la venta. Un abogado de bienes raíces o de quiebras de Georgia puede ayudarlo a evaluar qué opción se ajusta a su situación.